Etat des lieux 
S.D.C. "La France"
S.D.C. "La France"
Syndicat des copropriétaires "La France".
Mise à jour le Mardi, 03 Septembre 2013 18:16 Écrit par Administrator Vendredi, 18 Décembre 2009 17:17
Pour tenter de faire comprendre pourquoi notre beau pays ne va pas bien, il m'a semblé que l'un des meilleurs exemples qui pouvait être pris était celui d'une copropriété.Une telle comparaison, non seulement, parlera à tout le monde ou presque, mais, surtout, elle permettra de mettre en lumière tout ce qui, en germe, induit, favorise, entretient et explique les maux chroniques que nous connaissons tous.
Lorsque vous vous rendez acquéreur d'un appartement, vous en devenez le propriétaire. C'est votre "partie privative" et son entretien vous incombe en totalité et ne concerne strictement que vous.
Par contre, vous devenez, simultanément, l'un des "copropriétaires" des parties de l'immeuble qui sont accessibles à tous et partagées avec tous : hall, couloirs, espaces verts, ascenseurs, accès aux caves, aux parkings, etc.. Tout ceci constituant les fameuses "parties" dites "communes" dont vous n'êtes, finalement, que virtuellement propriétaire puisqu'elles ne peuvent pas être vendues seules mais qui, paradoxalement, vous appartiennent suffisamment pour être tenu de contribuer, avec tous les autres il est vrai, aux dépenses qui en découlent.
De l'entretien courant aux travaux exceptionnels, en passant par les salaires des divers employés, gardiens ou jardiniers, l'eau et l'électricité à usage collectif, sans oublier divers frais financiers à l'image, entre autres, des diverses assurances et des honoraires du syndic, toutes ces dépenses constituent les "charges de copropriétés", charges qui seront réparties entre chacun des propriétaires au prorata de ses "millièmes".
Le "règlement de copropriété", lui, est l'acte écrit qui détermine les règles de fonctionnement de la copropriété, établit les droits et les obligations de tous les copropriétaires et fixe la répartition des charges. Ce règlement peut, à tout moment, être modifié avec l'accord des copropriétaires, cet accord pouvant s'exprimer selon des modalités variables allant de la majorité simple à l'unanimité, en fonction de l'importance de cette révision.
Le Syndic, représentant légal des copropriétaires, a pour mission d'exécuter les dispositions du règlement de copropriété et des délibérations des assemblées générales. Il a la responsabilité de la gestion de l'immeuble, de son entretien, du budget prévisionnel, de tenir à jour la liste des copropriétaires, d'effectuer le décompte et la répartition des charges et de s'assurer de leur paiement effectif par chacun etc... Il est rémunéré, perçoit des honoraires et doit rendre compte de sa gestion à l'assemblée générale, au moins une fois par an, en produisant une comptabilité totalement transparente.
Constitué d'un certain nombre de copropriétaires élus, le Conseil Syndical possède un double rôle. Le premier consiste à assister le Syndic dans ses tâches, à établir, avec lui, l'ordre du jour des assemblées générales et à lui donner son avis sur toutes questions concernant la copropriété pour lesquelles il est consulté ou dont il se saisit lui-même. Le second est un rôle de contrôle de la gestion du Syndic, de sa comptabilité, de la répartition des dépenses, des conditions dans lesquelles sont passées et exécutés les marchés et les divers contrats, ainsi que de surveiller l'élaboration du budget prévisionnel, d'en suivre l'exécution et de vérifier que les décisions votées sont convenablement exécutées. Tous deux élus en assemblée générale pour une durée déterminée, Syndic et Conseil Syndical exercent leurs pouvoirs respectifs dans le cadre du règlement de copropriété.
Lorsque vous vous rendez acquéreur d'un appartement, vous en devenez le propriétaire. C'est votre "partie privative" et son entretien vous incombe en totalité et ne concerne strictement que vous.Par contre, vous devenez, simultanément, l'un des "copropriétaires" des parties de l'immeuble qui sont accessibles à tous et partagées avec tous : hall, couloirs, espaces verts, ascenseurs, accès aux caves, aux parkings, etc.. Tout ceci constituant les fameuses "parties" dites "communes" dont vous n'êtes, finalement, que virtuellement propriétaire puisqu'elles ne peuvent pas être vendues seules mais qui, paradoxalement, vous appartiennent suffisamment pour être tenu de contribuer, avec tous les autres il est vrai, aux dépenses qui en découlent.
De l'entretien courant aux travaux exceptionnels, en passant par les salaires des divers employés, gardiens ou jardiniers, l'eau et l'électricité à usage collectif, sans oublier divers frais financiers à l'image, entre autres, des diverses assurances et des honoraires du syndic, toutes ces dépenses constituent les "charges de copropriétés", charges qui seront réparties entre chacun des propriétaires au prorata de ses "millièmes".
Le "règlement de copropriété", lui, est l'acte écrit qui détermine les règles de fonctionnement de la copropriété, établit les droits et les obligations de tous les copropriétaires et fixe la répartition des charges. Ce règlement peut, à tout moment, être modifié avec l'accord des copropriétaires, cet accord pouvant s'exprimer selon des modalités variables allant de la majorité simple à l'unanimité, en fonction de l'importance de cette révision.
Le Syndic, représentant légal des copropriétaires, a pour mission d'exécuter les dispositions du règlement de copropriété et des délibérations des assemblées générales. Il a la responsabilité de la gestion de l'immeuble, de son entretien, du budget prévisionnel, de tenir à jour la liste des copropriétaires, d'effectuer le décompte et la répartition des charges et de s'assurer de leur paiement effectif par chacun etc... Il est rémunéré, perçoit des honoraires et doit rendre compte de sa gestion à l'assemblée générale, au moins une fois par an, en produisant une comptabilité totalement transparente.
Constitué d'un certain nombre de copropriétaires élus, le Conseil Syndical possède un double rôle. Le premier consiste à assister le Syndic dans ses tâches, à établir, avec lui, l'ordre du jour des assemblées générales et à lui donner son avis sur toutes questions concernant la copropriété pour lesquelles il est consulté ou dont il se saisit lui-même. Le second est un rôle de contrôle de la gestion du Syndic, de sa comptabilité, de la répartition des dépenses, des conditions dans lesquelles sont passées et exécutés les marchés et les divers contrats, ainsi que de surveiller l'élaboration du budget prévisionnel, d'en suivre l'exécution et de vérifier que les décisions votées sont convenablement exécutées. Tous deux élus en assemblée générale pour une durée déterminée, Syndic et Conseil Syndical exercent leurs pouvoirs respectifs dans le cadre du règlement de copropriété.
La France.
Environ 25 millions de foyers, et de foyers fiscaux, en l'occurrence, pour un peu plus de 60 millions de résidents... La France est, bel et bien, une copropriété gigantesque dans laquelle le règlement de copropriété s'appellerait Constitution, le Syndic serait le Président de la République, le Conseil Syndical, lui, le Parlement, l'ensemble des personnels nécessaires à sa gestion et à son bon fonctionnement constituerait l'ensemble de nos divers Services Publics et enfin, pour financer tout cela, car malheureusement il le faut bien, l'impôt sur le revenu ne serait rien d'autre que la contribution de l'ensemble des résidents à ces "charges de copropriété".
Il ne viendrait à l'idée de personne de renouveler le mandat d'un Syndic qui a fait exploser les charges de copropriété, ni de voter pour celui qui promettrait de le faire !Élections, vote du budget, équilibre des pouvoirs, gestion et salaires des personnels, respect des institutions, rôles exécutif ou consultatif, instances de contrôle etc.., en négligeant pour la démonstration, quelques dénominations ou périmètres d'action, ces deux exemples devraient être parfaitement comparables.
Or, non seulement ce n'est pas tout à fait le cas, mais quelques points de divergence vont suffire à constituer le terreau de l'électoralisme, de la démagogie, de l'irresponsabilité de ceux qui, jouant en virtuoses sur la déresponsabilisation des autres, vont pouvoir se permettre de fantastiques gâchis financiers, le tout ne pouvant que fausser le jeu démocratique.
Charges et résidents.
Dans une copropriété classique, tous les résidents sont soit propriétaires, soit locataires et tous, sans exception, honorent leurs charges au risque, tout simplement, de se faire expulser.En France, 50 % des foyers fiscaux ne sont pas soumis à l'impôt.Or, en France, si les résidents, dans leur immense majorité, entrent dans ce cadre, nous en avons, d'un côté, une grosse poignée qui, pour d'obscures raisons administratives, n'ont pas de bail mais paient leurs charges, fiscales ou sociales et, de l'autre, un certain nombre, par définition difficile à cerner, qui n'ont pas de bail, ne s'acquittent d'aucune charge et, de ce fait, pèsent directement sur celles de la copropriété, charges qui ne seront supportées que par une moitié seulement des foyers !
Imaginez, ne serait-ce qu'une seule seconde, quel pourrait être le résultat du vote, exprimé en assemblée générale, visant à décider de lancer des travaux, de créer deux piscines olympiques, trois golfs de 18 trous et dix courts de tennis, le tout ne pouvant que faire flamber le budget de la copropriété, selon qu'un petit peu plus, ou un petit peu moins de la moitié des votants ne sera pas concernée par la dépense.
Je pense, très honnêtement, que vous serez d'accord avec moi et qu'il y a tout lieu de craindre que les voix qui l'emporteront seront bien plus en rapport avec le nombre de ceux qui auront, ou non, à mettre la main à la poche qu'avec la justification, ou non, de l'ensemble des propositions.
Déresponsabilisation et irresponsabilité.
Par quel miracle pourrait-il en être autrement dès lors qu'un système permet à tous de consommer sans compter alors que certains seulement vont prendre l'ensemble des dépenses à leur charge. Il est évident que, même en y contribuant effectivement, si ses propres excès de consommation sont aussi un peu répartis sur les autres, on a déjà tendance à être moins regardant, mais alors, quand on ne paye pas ou que l'on est même pas concerné, à quoi bon faire attention à l'éclairage dans les parties communes ou au robinet d'eau froide qui est resté grand ouvert...L'État-copropriété paiera, on connait la chanson, et entretient une déresponsabilisation du plus grand nombre en cautionnant le fait que tout ceci est parfaitement démocratique et justifié puisqu'il ne s'agira toujours que de faire payer ceux qui ont les plus grands appartements et puisqu'ils le peuvent ... alors ils le doivent.
Démagogie et électoralisme.
Pour aller au bout de la comparaison, et constater à quel point le système est biaisé, il ne faut pas négliger le fait que si, dans ce cas, un propriétaire, c'est une voix, et une seule, dans le cas de la France, lors d'une consultation électorale, un foyer fiscal, c'est potentiellement plusieurs voix, plusieurs suffrages : un époux, une épouse, et, éventuellement, un ou plusieurs enfants majeurs.Il y a, de ce fait, une majorité d'électeurs qui n'ont, et on peut les comprendre, surtout pas envie que ça change. Ceci étant, on peut se demander comment "La Droite" parvient tout de même à se faire élire, c'est mathématiquement illogique, à moins de supposer qu'un certain nombre d'électeurs "progressistes", tout en se donnant "bonne conscience" dans les salons, une fois dans le secret de l'isoloir et en croisant les doigts pour être assez nombreux à le faire, préfèrent glisser dans l'enveloppe puis dans l'urne, celui des bulletins qui laisse entendre ... "moins d'impôts".
Quant au syndic en poste qui désire être réélu ou celui qui, tout simplement, souhaite l'être à la place du premier, un boulevard s'offre à lui s'il sait jouer sur la corde sensible populaire des différentes déclinaisons du "faire payer les riches" afin que les autres, grâce à lui, puissent continuer à ne pas payer. Je me suis même laissé dire qu'on en aurait vu certains distribuer nombre de sésames "carte d'identité - bail de résidence" en misant, peut-être, sur l'expression d'une certaine reconnaissance à l'occasion d'une assemblée générale à venir.
Les comptes.
Tout comme dans une authentique copropriété, les comptes de la France sont non seulement publiés, mais publics et disponibles dans leur intégralité sur Internet.Il ne tient donc qu'à vous d'en suivre l'évolution, depuis le Projet de Loi de Finances jusqu'à la Loi de Finances définitive sans oublier, en cours d'année, l'éventuelle Loi de Finances Rectificative ainsi que divers Rapports émanant du Parlement ou de la Cour des Comptes. Bref, le tableau de bord et les différents indicateurs budgétaires sont là, sous vos yeux. Mais, et c'est là que le bât blesse, les Français se répartissent en deux catégories.
La première n'est pas concernée par les comptes et n'a pas de raison de l'être, alors que la seconde, elle, aimerait bien mais éprouve quelques difficultés à le faire. Il faut bien reconnaître que, malgré l'apport positif de la Loi Organique des Lois de Finances, cette LOLF que nous devons à une cohabitation Chirac-Jospin, la présentation simplifiée, par missions, des comptes nécessite d'avoir fait Sciences-Po, Normale Sup, l'ENA et, enfin, quelques mois de spécialisation en terminologie pour envisager de postuler à un tout petit début d'embryon de compréhension.
Comme je ne peux supposer une seule seconde que ce soit délibéré, je crains que nos Responsables nous prennent pour aussi intelligents qu'eux or, comme ce n'est pas le cas, le mieux serait qu'ils nous produisent chaque année une "comptabilité recettes-dépenses", une simple comptabilité de boutiquier qui nous permettra, à tous, de saisir ce qui va bien mais aussi, et peut-être est-ce là le risque, ce qui va moins bien.
Le personnel de gestion et d'entretien.
Si, en fonction de ses compétences, chacun fait du commerce avec chacun pour gagner sa vie et, ainsi, être en mesure de contribuer aux charges de copropriété, une partie de celles-ci, ne l'oublions pas, constitue, la masse salariale, c'est à dire l'ensemble des salaires, de ceux des résidents qui se chargent des tâches purement administratives, du gardiennage, de la sécurité, ou de l'entretien des locaux, des espaces verts et des divers services mis à la disposition de tous.Pas assez de personnel, c'est moins de charges, bien évidemment, mais c'est aussi le risque d'une gestion et d'un entretien laissant à désirer, ce qui peut être nuisible à tous, trop de personnel, par contre, c'est immédiatement et dans la foulée, trop de charges pour tous avec le gâchis financier d'un service qui, à partir d'un certain moment, plafonne. A quoi bon, en effet, tondre la pelouse deux fois de suite dans la même journée ou avoir du personnel qui fait les comptes en double sans savoir, ni vouloir savoir, que c'est déjà fait.
Je me suis pourtant laissé dire que la plupart de nos précédents syndics avaient préféré transformer des résidents chômeurs en salariés de la copropriété à seule fin qu'ils puissent contribuer aux charges de copropriété grâce à une augmentation de ces mêmes charges de copropriété, augmentation qui, en pénalisant le commerce entre les résidents, avait, bien évidemment, toutes les chances de fabriquer de nouveaux chômeurs .
Le Syndic.
Depuis un bon nombre d'années et de mandats en mandats, aucun de nos syndics précédents n'est parvenu à réduire les charges de copropriété et notre endettement.
Actuellement, notre situation est telle que la moitié des charges de copropriété ne servent qu'à couvrir les intérêts de cette dette et, malgré ceci et imperturbablement, nous continuons à assurer les fins de mois de quelques autres petites copropriétés, souvent exotiques et ensoleillées, sans oublier que, dans les années 80, un de nos inénarrables syndics est allé, en notre nom, jusqu'à tirer un trait sur les dettes de certaines copropriétés du tiers-monde à l'égard de la nôtre. Je me demande, là, d'un seul coup, qui a bien pu payer...
Moderniser ? Inutile ? Sachez que le statut des "Ouvriers d'État" date de Paul Ramadier... LOL !On a parfaitement le droit de ne pas apprécier notre actuel syndic, de ne pas le trouver sympathique, de lui trouver tous les défauts du monde voire, même, de le rendre responsable de tout, y compris du temps qu'il fait, mais il a été embauché pour gérer le pays et pour rien d'autre. Depuis la Révision Générale des Politiques Publiques qui entre, maintenant, dans sa deuxième phase, jusqu'à l'importante notion de "budget pluriannuel", en passant par des réformes qui tentent de réduire les dépenses et de dépoussiérer un État qui en a grand besoin, tout ceci est du "Sarko pur jus" et va dans le bon sens.
Je veux bien comprendre le mécontentement de ceux qui "en croquent" et vivent, finalement,d'un certain nombre de nos gâchis financiers, mais l'intérêt de la Collectivité, et même le leur d'ailleurs, nous impose de réduire la voilure.
Actuellement, notre situation est telle que la moitié des charges de copropriété ne servent qu'à couvrir les intérêts de cette dette et, malgré ceci et imperturbablement, nous continuons à assurer les fins de mois de quelques autres petites copropriétés, souvent exotiques et ensoleillées, sans oublier que, dans les années 80, un de nos inénarrables syndics est allé, en notre nom, jusqu'à tirer un trait sur les dettes de certaines copropriétés du tiers-monde à l'égard de la nôtre. Je me demande, là, d'un seul coup, qui a bien pu payer...
Moderniser ? Inutile ? Sachez que le statut des "Ouvriers d'État" date de Paul Ramadier... LOL !On a parfaitement le droit de ne pas apprécier notre actuel syndic, de ne pas le trouver sympathique, de lui trouver tous les défauts du monde voire, même, de le rendre responsable de tout, y compris du temps qu'il fait, mais il a été embauché pour gérer le pays et pour rien d'autre. Depuis la Révision Générale des Politiques Publiques qui entre, maintenant, dans sa deuxième phase, jusqu'à l'importante notion de "budget pluriannuel", en passant par des réformes qui tentent de réduire les dépenses et de dépoussiérer un État qui en a grand besoin, tout ceci est du "Sarko pur jus" et va dans le bon sens.
Je veux bien comprendre le mécontentement de ceux qui "en croquent" et vivent, finalement,d'un certain nombre de nos gâchis financiers, mais l'intérêt de la Collectivité, et même le leur d'ailleurs, nous impose de réduire la voilure.
Les solutions.
Que faire lorsque vous résidez dans une copropriété dont les charges flambent ? C'est fort simple.Vous pouvez, soit ne pas renouveler le mandat du Syndic et, donc, de son bureau, soit, tout simplement, déménager et choisir une copropriété dans laquelle les charges sont moins élevées.
J'en connais, à ce propos, qui partent, par exemple et au hasard, en Belgique en attendant qu'un syndic "pragmatique et réaliste" cesse de faire payer les riches, c'est à dire les plus riches de ceux qui restent encore, afin de faire revenir ceux qui sont partis afin de les voir occuper, à nouveau, les plus grands appartements et contribuer ainsi, grâce à tous leurs "millièmes", aux charges de la communauté.
Cet article, que j'avais en tête depuis bien longtemps à l'image de celui des "poules du Père Mathieu", ne va pas me faire que des amis et, d'ailleurs, ce n'est pas véritablement le but. Il faut simplement savoir que, même si, et c'est respectable, certains ne sont pas d'accord avec mon analyse, les faits, eux, sont exacts, vérifiés à la virgule près. Comme toute démonstration, elle est caricaturale, mais ne vise qu'à grossir le trait juste dans le but de faire toucher du doigt certains de nos dysfonctionnements donc les conséquences engagent tout le monde.
Quant à faire payer des impôts à tous et dès le premier Euro, si bien des économistes pensent cela nécessaire pour obtenir de chacun un comportement "Citoyen", seul, et c'est tout à son honneur, François Hollande l'a évoqué comme une souhaitable réforme fiscale, le 24 octobre 2010 sur BFMTV et dans l'indifférence la plus totale, d'ailleurs.